La mesure d’interdiction de recevoir du public prise pendant la crise sanitaire n’entraîne pas la perte du local loué, ne constitue pas une inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur et ne peut pas être invoquée au titre de la force majeure par le locataire.
- Les mesures administratives prises par le Gouvernement afin de lutter contre la propagation de la pandémie de Covid-19 (confinements, restrictions de déplacements, etc.) ont affecté plus ou moins directement l’utilisation des locaux loués. De nombreux commerces ont fait l’objet d’une interdiction de recevoir du public(notamment, les commerces « non essentiels »).
Dans ce contexte, les bailleurs et les locataires se sont opposés sur la question des loyers commerciaux : les locataires sont-ils dispensés, totalement ou partiellement, définitivement ou provisoirement, du paiement des loyers dus pour les périodes affectées par ces mesures de restrictions sanitaires ? Les bailleurs peuvent ils poursuivre le recouvrement de ces loyers ?
- Certaines dispositions dérogatoires adoptées par le Parlement et le Gouvernement pour aider les entreprises à faire face à la crise sanitaire ont neutralisé les poursuites ou les sanctions encourues en cas de non-paiement des loyers, dans une mesure et à des conditions différentes selon les périodes et la taille de l’entreprise locataire. Ces mesures n’ont cependant affecté ni l’exigibilité ni l’existence de la dette de loyers elle-même.
- Les débats se sont donc cristallisés sur les remèdes de droit commun des contrats ou du bail : force majeure, perte du local loué, bonne foi contractuelle, imprévision, exception d’inexécution, etc.
De nombreuses décisions, rendues en référé comme au fond, se sont prononcées sur ces arguments dans des sens très divers, montrant qu’il existait de grandes divergences entre les tribunaux.
Par trois décisions très attendues, la Cour de cassation vient de mettre fin aux débats et de lever toute ambiguïté : les locataires doivent payer les loyers dus pendant les périodes de confinement.
Cass. 3e civ. 30-6-2022 no 21-20.190 FS-B, no 21-20.127 FS-B et no 21-19.889 FS-D Editions Francis Lefèbvre
Le Cabinet YTEA Avocats Conseils est à même de vous assister pour la rédaction de votre bail, ou en cas de difficulté rencontrée au cours de celui-ci, quel que soit son statut (bail commercial, bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, convention d’occupation précaire) que vous soyez le propriétaire (bailleur) ou le locataire (preneur).
