En cas de travaux réalisés par le locataire commercial modifiant les caractéristiques des locaux et améliorant les locaux, c’est le régime des améliorations qui s’applique. Par conséquent, le loyer du bail renouvelé peut donc être déplafonné lors du deuxième renouvellement suivant les travaux.
Lorsqu’un locataire effectue, avec l’autorisation du bailleur, d’importants travaux dans les locaux donnés à bail, le bailleur en devient propriétaire par l’effet de la clause d’accession. Ainsi, lors du second renouvellement du bail, le bailleur a demandé que le loyer soit déplafonné et fixé à la valeur locative.
Cependant, le locataire, lui, estimait que les travaux n’auraient pu justifier un déplafonnement du loyer que lors du premier renouvellement du bail car ils constituent des modifications significatives des caractéristiques des locaux.
Mais la Cour de cassation a fait droit à la demande du bailleur. En effet, elle a jugé que ces travaux qui ont agrandi la surface des locaux de manière significative, et qui constituaient des modifications notables des caractéristiques des locaux donnés à bail, devaient être qualifiés d’améliorations significatives. Or, le régime des améliorations devant prévaloir sur celui des modifications, le déplafonnement pouvait donc être utilement demandé lors du second renouvellement.
Lorsque des travaux constituent des améliorations notables des lieux loués au sens de l’article R.145-8 du Code de commerce, ils justifient un déplafonnement du loyer :
- Lors du premier renouvellement du bail au cours duquel ils ont été réalisés seulement si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement ;
- Lors du second renouvellement du bail si c’est le locataire qui les a financés (comme c’était le cas en l’espèce), en vertu du principe de l’accession différée.
Dans le cas où les travaux financés par le locataire modifient les caractéristiques des locaux loués tout en leur apportant une amélioration, la Cour de cassation confirme que le régime des améliorations doit l’emporter.
Cass. 3e civ. 7-9-2022 n° 21-16.613 F-D
YTEA AVOCATS CONSEILS conseille et assiste ses clients concernant la conclusion des baux commerciaux, mais également pour toute question ou problématique en cours de bail.
Laura CHEVIET
